Как открыть гостиницу, хостел или гостевой дом

Вы нашли подходящее помещение и решили запустить гостиницу, хостел или апартаменты. Дальше на пути встают вопросы: какая это должна быть компания, где её зарегистрировать, что требуется по закону для тех, кто приезжает к вам, и во сколько обходится запуск. Мы разбираем технические требования и последовательность действий — без экономических расчётов, только что обязательно и в каком порядке.

Коротко о главном

Открыть объект размещения — это не только найти помещение. Нужна регистрация юрлица (ООО или ИП), включение в реестр классифицированных средств размещения (обязательно с 1 января 2025 года), выполнение санитарных и пожарных требований, настройка миграционного учёта гостей и онлайн-касса. В ряде регионов добавится туристический налог. Персонал оформляется как обычно — по ТК РФ или гражданским договорам (по-прежнему через трудовую книжку, пока она не отменена). Все требования описаны в постановлении Правительства РФ от 27 ноября 2025 года № 1912 (действует с 1 марта 2026 года) и законе о миграционном учёте (109-ФЗ от 18 июля 2006 года).

В этой статье

Выбор формы бизнеса и регистрация
Требования к помещению и ограничения
Санитарные и пожарные требования
Классификация и реестр
Миграционный учёт гостей
Касса, налоги и туристический сбор
Персонал и документы сотрудников
Чек-лист запуска

Выбор формы бизнеса и регистрация

Первое: выберите, ООО или ИП. ООО удобнее для многоцелевого или разрастающегося бизнеса, ИП — если стартаете в одиночку и хотите меньше переписки. Налоговый режим обычно УСН (упрощённая система) 15% от доходов минус расходы или 6% от доходов — ФНС и консультанты подскажут, что выгоднее именно вам. Есть вариант и ОСНО (общая система), но для гостиниц это редко.

Код ОКВЭД. При регистрации указываете:

55.10.11 — гостиницы и аналогичные учреждения для размещения;
55.20 — прочие объекты размещения (хостелы, апартаменты, базы отдыха, гостевые дома, кемпинги);
55.30 — площадки для стоянки автомобилей (если есть паркинг);
96.04.11 — деятельность прачечных (если есть своя прачечная).

Не запутайтесь: нужен 55-й код как основной, дополнительные можно добавить, если потом будете сдавать машины, стирать постельное или ещё что. Но 55-й — обязателен.

Смотрите, чтобы в ЕГРЮЛ указан был именно 55-й код, а не 52 (строительство) или 68 (операции с недвижимостью). Налоговая всё проверит, и если появится спор — ФНС будет на вас давить. Встречал хозяев, которые регистрировались по общей системе и под конец первого года поняли, что потеряли кучу денег на авансовых платежах. Правило простое: в налоговой согласуйте режим до подачи, и тогда будет чисто по документам.

Требования к помещению и ограничения

Помещение — это уже не просто комната. Закон здесь жёсткий: гостиницу, отель и аналогичные объекты нельзя размещать в жилых помещениях многоквартирного дома. Это запрещено постановлением Правительства РФ от 27 ноября 2025 года № 1912. Причина: соседи не рады ежедневным приходам и уходам незнакомцев, шуму и нарушениям режима дома.

Гостевой дом (т. е. объект размещения в отдельном здании, даже если оно жилого типа) — можно разместить и в частном доме, и в отдельном здании. Но даже там есть ограничения:

Помещение должно соответствовать снип и гостам по инженерным сетям (вода, электро, канализация, вентиляция);
Входы, коридоры, лестницы — достаточной ширины для прохода, эвакуации;
Если более 50 человек одновременно — нужны второй выход и система оповещения о пожаре.

Хостелы и апартаменты. Они считаются «прочими объектами размещения» (код 55.20) и размещаются мягче: можно в жилом доме, но при условии соблюдения тех же норм по безопасности и вентиляции. Главное — договор с собственником дома и согласие соседей (или положение в правилах дома, где это прямо разрешено).

Санитарные и пожарные требования

Это основа. Санитарные требования: на одного гостя — минимум 4 м² спального помещения (не считая ванной и коридора), каждая комната — с отдельным входом или внутриквартирным коридором. Вентиляция естественная или механическая, вода горячая и холодная, мусоропровод или контейнер за территорией.

Нарушить эти нормы — значит получить замечание от Роспотребнадзора, потом — запрет на работу. Проверяет РПН один раз в два года, но может заявить и сосед, и отдыхающий. Поэтому при подборе помещения первым делом звоните в районный филиал РПН, показываете планы и согласуете.

Пожарные требования: зависят от размера объекта. Если до 50 человек — достаточно средств пожаротушения (огнетушители) и плана эвакуации на каждом этаже. От 50 человек — вторая лестница/аварийный выход, система оповещения о пожаре. Более 100 человек — пожарная сигнализация с выводом на центр мониторинга.

Проверяет это МЧС (дежурный отдел пожарной охраны). Приглашаете специалиста на инспекцию, получаете список замечаний, устраняете, потом — допуск к работе. Это обязательно даже до открытия.

Классификация и реестр

С 1 января 2025 года все объекты размещения — гостиницы, хостелы, апартаменты, санатории, базы отдыха, детские лагеря — обязаны быть включены в реестр классифицированных средств размещения. Это вести Росаккредитация на платформе «Гостеприимство» (tourism.fsa.gov.ru). Без включения в реестр вы не имеете право работать.

Звёзды (от одной до пяти) — это добровольно. Можете не брать категорию вообще и просто быть в реестре. Но чтобы претендовать на какую-то категорию, нужно пройти оценку аккредитованной организацией и доказать соответствие. Критерии сложные: чистота, дизайн, персонал, сервис. Начинать советуем без звёзд, потом, когда объект созреет, добавить.

Подробнее о классификации и реестре — как правильно подать заявку и чем отличаются требования для одной звезды и пяти.

Реестр ведётся через электронную платформу, и обновляется быстро. Совет: сразу подайте заявку после того, как получили допуск от МЧС и прошли проверку Роспотребнадзора. Не откладывайте — обработка идёт несколько дней, а отсутствие в реестре может стать проблемой при проверке Роспотребнадзора или полиции.

Миграционный учёт гостей

Это главный документооборот, который пугает новичков. Закон от 18 июля 2006 года (109-ФЗ) требует от гостиниц и аналогичных мест уведомлять органы ВНУТРЕННИХ ДЕЛ о прибытии иностранных граждан. Срок: не позднее одного рабочего дня, следующего за днём прибытия. Для российских граждан учёт не требуется.

Как это работает на практике: гость прибыл — вы проверяете паспорт и регистрацию по месту жительства (если иностранец, нужен вид на жительство или иная разрешительная бумага). Затем вносите его данные в уведомление, подписываете (на бумаге или в системе) и отправляете в МВД (обычно через местное отделение или электронную систему).

Штраф за пропуск: для граждан 2–4 тыс. ₽, для должностных лиц 40–50 тыс. ₽, для юрлиц 400–500 тыс. ₽. Непропускная задача.

Полная инструкция по постановке на миграционный учёт — что требуется от вас и как оформить уведомление электронно.

Касса, налоги и туристический сбор

Касса — обязательна, если вы юрлицо, или если ИП платит авансовые платежи по ОСНО. На УСН 15% или 6% касса нужна, если выручка > 400 тыс. рублей за год. Касса может быть облачная (мобильное приложение + интернет) или стационарная. Это быстро настраивается при регистрации ИП/ООО и встраивается в ваш учётный софт ( 1С, бухпрограмма).

Туристический налог. Это новое. С 1 января 2025 года вводится в тех регионах, где муниципалитет это решил. Проверьте свой регион: если туристический налог введён, вы обязаны его собирать. Налог платит гость при каждой ночевке: минимум 100 рублей за сутки, максимум (по ставке, которая растёт по годам) до 5% от стоимости номера с 2029 года. Вы собираете налог и отчитываетесь квартально.

Туристический налог: ставки по годам, сроки и форма декларации.

Персонал и документы сотрудников

Администратор, уборщица, горничная, ночной сторож — это сотрудники, которые оформляются по Трудовому кодексу. Трудовая книжка остаётся обязательной, пока её не отменили (отмена планируется, но пока не произошла). Договор, табель, расчёты зарплаты, страховые взносы, налоги на зарплату — всё как в обычной организации.

Возможен вариант и через договор гражданско-правового характера (если у вас отдельный консультант, маркетолог, верстальщик для сайта), но основной штат — только по ТК РФ.

Большая проблема — неправильное оформление. Наняли сезонника на два месяца и не заключили с ним договор, или платите чёрную зарплату. Проверка ТО ПФР или Роструда и штраф за каждого сотрудника. Правило жёсткое: трудовой договор в день приёма на работу, подписи обеих сторон, один экземпляр сотруднику. И обязательно сообщение в ПФР через СЗВ-М (если ПО вашего бухгалтера это не делает автоматически).

Чек-лист открытия

Порядок дел перед открытием и во время подготовки:

Этап 1: подготовка помещения (до регистрации)

Осмотр с МЧС, получение перечня замечаний (если нужна пожарная сигнализация — закажите, если второй выход — спланируйте);
Осмотр с Роспотребнадзором, согласование санитарных норм (вентиляция, размеры комнат, вода);
Договор с владельцем помещения или свидетельство о собственности;
План помещения с обозначением спальных комнат, выходов, сетей.

Этап 2: регистрация бизнеса

Регистрация ООО или ИП в ФНС (код ОКВЭД 55.10 или 55.20);
Выбор режима налогообложения (обычно УСН 15% или 6%);
Открытие расчётного счёта;
Подключение кассы (облачной или стационарной);
申办 лицензии (если требуется — не всегда, но уточните в регионе).

Этап 3: устранение замечаний

Закупка огнетушителей, разместить по плану МЧС;
Монтаж второго выхода, если более 50 человек;
Ремонт вентиляции, поверка счётчиков воды и электро;
Окончательный осмотр МЧС и РПН — получение справок о допуске.

Этап 4: регистрация в реестрах

Включение в реестр классифицированных средств размещения (tourism.fsa.gov.ru);
Уведомление МВД о готовности к миграционному учёту;
Проверка: введён ли туристический налог в вашем регионе, и если да — регистрация в ФНС как налоговый агент.

Этап 5: кадровая подготовка

Трудовые договоры с администратором, горничной, охранником (если есть);
Сообщения в ПФР, ФОМС по каждому сотруднику;
Обучение (если нужно) по охране труда и пожарной безопасности.

Этап 6: запуск

Первых гостей принимаете только после всех справок и включения в реестр;
Миграционный учёт — для каждого иностранного гостя;
Касса — при каждой оплате;
Квартальные отчёты по туристическому налогу (если действует в регионе).

Часто задаваемые вопросы

Можно ли открыть гостиницу в квартире многоквартирного дома?

Нет. С 1 марта 2026 года гостиницы и отели в жилых помещениях многоквартирного дома запрещены. Гостевой дом (объект в отдельном здании или на участке) — можно, хостел или апартаменты в жилом доме — можно с согласия собственников дома и соблюдением норм безопасности.

Нужна ли лицензия для открытия гостиницы?

Лицензия не требуется. Гостиничный бизнес не входит в перечень лицензируемых видов деятельности. Но нужны допуски от МЧС, Роспотребнадзора и включение в реестр классифицированных средств размещения.

Сколько ждать включение в реестр классифицированных средств размещения?

Обработка заявки идёт несколько рабочих дней. Точный срок зависит от загруженности регистратора (Росаккредитация на tourism.fsa.gov.ru). Рекомендуем подать заявку сразу после получения допусков от МЧС и РПН, чтобы не задержаться перед открытием.

Туристический налог платят все регионы?

Нет. Туристический налог вводится решением муниципалитета. Проверьте на сайте местной администрации или в налоговой инспекции: если налог введён в вашем городе, вы обязаны его собирать и отчитываться. Если нет — не платите.

Что будет, если не уведомить МВД о прибытии иностранного гостя?

Штраф: для физлиц 2–4 тыс. ₽, для должностных лиц 40–50 тыс. ₽, для юрлиц 400–500 тыс. ₽. Это за каждый факт неуведомления. Кроме штрафа, возможны административные меры (временный запрет на деятельность). Поэтому уведомление в день прибытия или на день после — обязательно.

Нужна ли касса, если я ИП на УСН?

Касса нужна, если выручка > 400 тыс. рублей в год. Если меньше — касса добровольна, но в гостиничном бизнесе выручка растёт быстро, поэтому лучше подключить сразу. Касса может быть облачной (мобильное приложение) или стационарной — это согласуется при регистрации и входит в общий учёт.

Можно ли не брать звёзды при регистрации в реестре?

Да. Звёзды (от одной до пяти) — это добровольно. Можете быть зарегистрированы без категории. Но чтобы получить звёзды позже, нужно пройти оценку аккредитованной организацией и соответствовать критериям чистоты, дизайна, персонала и сервиса.

Готовы открыть объект размещения? Подключить решение для гостиниц — система для управления бронированием, персоналом и финансами под ключ.